Cambio de uso de local a vivienda: qué comprobar antes de comprar o empezar

Lo primero: si ahí se permite el uso de vivienda

El cambio de uso no depende del dueño ni de la obra. Depende del planeamiento urbanístico del municipio. Cada ayuntamiento decide en qué zonas, en qué plantas y con qué condiciones se puede convertir un local en vivienda. Puede haber calles donde se admite y otras, justo al lado, donde no; limitaciones para las plantas bajas, o un número máximo de viviendas por edificio o por parcela.

Por eso el primer paso, antes de enamorarse del local y antes de dar una señal, es preguntar. Los ayuntamientos suelen tener una vía de consulta urbanística, y un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) puede revisar la normativa que se aplica a esa finca en concreto. Las reglas de Madrid capital no son las del resto de municipios de la comunidad, así que lo que le valió a un conocido para su local no sirve de referencia para el tuyo.

En este artículo no damos trámites ni plazos, porque cambian de un municipio a otro y con el tiempo. Compruébalo siempre con un técnico y con el ayuntamiento que corresponda.

Que el local pueda ser una vivienda

Aunque el uso esté permitido, el local tiene que poder cumplir lo que se exige a una vivienda. Las cifras las fija la normativa aplicable en cada caso, pero los puntos que suelen decidir si un local sirve o no son casi siempre los mismos:

• Luz y ventilación natural. Las estancias principales necesitan huecos a la calle o a un patio que cumpla. Un local muy profundo con una sola fachada estrecha puede no dar para dormitorios.
• Altura libre. Hay una altura mínima. Si el local va justo, el falso techo para las instalaciones o la solera para aislar el suelo pueden dejarlo por debajo.
• Superficie y distribución. La vivienda y sus piezas tienen superficies mínimas, y tienen que caber una cocina y un baño con sus desagües.
• Acceso. Cómo se entra: directamente desde la calle o desde el portal, y en qué condiciones.
• Humedad. Muchas plantas bajas tienen humedad que sube del terreno. Tiene solución, pero hay que contar con ella desde el proyecto.
• Aislamiento. Una vivienda necesita un aislamiento acústico y térmico que un local nunca tuvo, sobre todo si al lado hay otro local o un garaje.

Nada de esto se aprecia bien en una visita de diez minutos. Un informe de viabilidad hecho por un técnico, con el local medido, es lo que separa una compra razonable de un problema.

La comunidad de propietarios

El local forma parte de un edificio. Conviene leer los estatutos de la comunidad y la escritura de división horizontal, porque a veces limitan el destino de los locales o lo que se puede hacer en la fachada. Abrir ventanas donde había un escaparate, por ejemplo, afecta casi siempre a elementos comunes. Un técnico o un abogado te dirá si necesitas algún acuerdo de la comunidad para lo que quieres hacer.

Instalaciones y acometidas

Un local puede tener una acometida eléctrica pensada para un negocio, no tener gas o tener el saneamiento lejos de donde necesitas la cocina y el baño. Mira dónde están la bajante y la arqueta, qué contadores hay y si se pueden pasar a la vivienda. Es la parte que más varía de un local a otro y la que más mueve el presupuesto.

Después de la obra: los papeles

Terminada la obra, la vivienda tiene que quedar reconocida como tal: el documento municipal que permite ocuparla (su nombre y su trámite dependen del municipio), el cambio en el Catastro y la modificación en la escritura y en el Registro de la Propiedad. Sin esos pasos, en los papeles sigue siendo un local, con lo que eso supone para venderlo, alquilarlo o hipotecarlo. Tu técnico y tu notaría te dirán en qué orden.

El orden que recomendamos

1. Consulta urbanística y lectura de los estatutos, antes de comprometerte a nada.
2. Visita con un técnico y medición del local tal como está.
3. Informe de viabilidad y un anteproyecto: qué vivienda cabe ahí.
4. Presupuesto de obra sobre ese anteproyecto.
5. Y solo entonces, compra (o encargo, si el local ya es tuyo), proyecto, trámite municipal y obra.

Así, si la conclusión es que no compensa, lo sabes cuando todavía no has gastado en lo importante.

Un ejemplo real

En Islas Cíes, en Madrid, convertimos un local en vivienda. Bajo el pórtico de hierro original se colocó un altillo con barandilla de vidrio, y la cocina quedó abierta al comedor, con doble altura sobre la mesa. Es un buen ejemplo de lo que decide el resultado en un cambio de uso: aprovechar lo que el local ya tiene, aquí la altura, en lugar de pelearse con ello.

En ObrumSuite Reformas llevamos el cambio de uso completo: viabilidad, licencia, proyecto y obra. Si tienes un local a la vista, cuéntanos dónde está y cómo es antes de firmar. Y si lo que buscas es rehacer una vivienda que ya lo es, empieza por qué incluye una reforma integral.