Reforma integral de una vivienda en Madrid: qué incluye y en qué orden se hace

Qué se entiende por reforma integral

Se habla de reforma integral cuando se actúa sobre toda la vivienda y no sobre una estancia suelta: distribución, instalaciones, suelos, paredes, techos, carpinterías, cocina y baños. No siempre hay que tocarlo todo. A veces la distribución funciona y lo que está agotado son las instalaciones. Pero la lógica es la misma: la casa se piensa entera, porque lo que se decide en una estancia afecta a las de al lado.

En la práctica suele incluir:

• Demolición de lo que no se queda y retirada de escombros.
• Nueva distribución, si la hay: tabiques, puertas y huecos.
• Instalaciones nuevas: electricidad, fontanería, saneamiento, calefacción o climatización y telecomunicaciones.
• Carpintería exterior, si se cambian las ventanas.
• Techos, suelos y revestimientos.
• Cocina y baños completos.
• Carpintería interior, pintura y remates.

Antes de la obra: medir, decidir y comprobar

La obra empieza mucho antes de que llegue el contenedor. Primero se mide la vivienda tal como está, no como dice el plano de la escritura, que muchas veces no coincide con la realidad. Paredes fuera de escuadra, techos a distintas alturas, pilares que no aparecen en ningún papel, la posición de las bajantes: todo eso condiciona lo que se puede hacer y lo que cuesta hacerlo.

Con esa medición se define la distribución, se eligen los acabados principales y se hace el presupuesto por partidas. Cuanto más cerrado esté todo antes de empezar, menos sorpresas después. Una decisión que se deja «para cuando estemos en obra» suele acabar tomándose con prisa y con la obra parada esperando.

También hay que resolver los papeles. Qué trámite necesita una reforma depende de lo que se toque y del municipio: no es lo mismo cambiar los suelos que mover muros o actuar sobre la fachada, y Madrid capital no tiene las mismas reglas que Galapagar o Alcobendas. Lo prudente es que un técnico revise lo que se va a hacer y consultarlo con el ayuntamiento que corresponda antes de fijar fechas.

Y hay que hablar con la comunidad de propietarios: el uso del ascensor, dónde se coloca el contenedor, cómo se protegen el portal y la escalera y en qué horario se puede trabajar. Eso se pacta antes de empezar.

El orden de la obra, capa a capa

Cada vivienda tiene sus particularidades, pero el orden de fondo casi siempre es este:

1. Protección y demolición. Se protege lo que se queda, y también las zonas comunes, y se desmonta lo que sobra. Aquí aparecen las sorpresas: vigas en mal estado, humedades antiguas, instalaciones que no estaban donde se esperaba. Conviene reservar margen de decisión para esta fase.
2. Distribución. Se levantan los tabiques nuevos, o por lo menos se replantean en el suelo, porque las instalaciones van por ellos.
3. Instalaciones. Fontanería, saneamiento, electricidad, climatización y telecomunicaciones, empotradas o por el techo. Es lo que menos se ve y lo que más tiempo va a durar. Si se rehace la instalación eléctrica, la tiene que ejecutar y certificar un instalador autorizado.
4. Ventanas. Si se cambian, este es el momento: antes de los acabados, para poder rematar bien el hueco por dentro.
5. Cierres y techos. Se tapan las rozas, se terminan tabiques y trasdosados y se montan los falsos techos, dejando registros donde haya que llegar más adelante.
6. Suelos y revestimientos. Recrecidos si hacen falta, alicatado de baños y cocina, pavimentos. La tarima o el laminado suelen ir más tarde, cuando ya no quedan trabajos húmedos ni tanto trasiego.
7. Cocina y baños. Muebles, sanitarios y mamparas. Las encimeras de piedra se miden con los muebles ya colocados, nunca antes; lo contamos en por qué medimos antes de cortar la piedra.
8. Carpintería interior y pintura. Puertas, armarios y rodapiés, y las manos finales de pintura cuando ya no entra nadie con una escalera.
9. Remates, pruebas y repaso. Mecanismos y luminarias, prueba de todas las instalaciones y una lista de repasos que se revisa juntos.

Hay oficios que se solapan, y una obra bien llevada lo aprovecha. Lo que no se puede es invertir capas: alicatar un baño sin haber probado la fontanería, o pintar antes de colgar las puertas, sale caro.

Lo que conviene decidir pronto

Algunas decisiones parecen de final de obra y en realidad se toman al principio, porque de ellas dependen las instalaciones:

• Dónde irán los muebles grandes, la cama y la televisión, para que enchufes, tomas y puntos de luz estén donde se van a usar.
• La cocina completa: electrodomésticos, placa, campana y fregadero, con sus medidas.
• Si la ducha será a ras de suelo, porque condiciona el suelo y el desagüe.
• La grifería empotrada, que se coloca antes de alicatar.
• La calefacción o la climatización: por dónde van los conductos y dónde las máquinas.

Lo que sí puede esperar: el color exacto de la pintura, los tiradores y buena parte de la iluminación decorativa.

Vivir en casa durante la obra

En una reforma integral lo normal es no vivir en la vivienda. Sin agua, sin cocina y con polvo en cada rincón, la obra avanza más despacio y el día a día se hace muy duro. Si no hay otra opción, hay que decirlo desde el principio para organizar la obra por zonas, sabiendo que eso alarga los tiempos.

Cómo lo planteamos nosotros

En ObrumSuite Reformas hacemos reforma integral de vivienda llave en mano, con plazo por contrato. Empezamos midiendo la casa y llevamos esa medición a nuestro propio software de medición y presupuesto, de modo que el presupuesto sale de los metros reales y no de una estimación a ojo. Puedes ver una reforma completa ya terminada en la obra de Alcobendas: cocina, baños, salón y dormitorios.

Si estás preparando la tuya, antes de la primera visita te servirá leer cómo preparar la primera visita y la medición.