IVA del 10 % en reformas: qué cambia en Madrid el 1 de diciembre

Qué es el IVA del 10 % en una obra

El tipo general del IVA es el 21 %. Las obras de renovación y reparación en viviendas pueden tributar al 10 %, un tipo reducido que recoge el artículo 91 de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido. La Agencia Tributaria incluye en ese concepto la albañilería, la fontanería, la electricidad, la pintura o la carpintería.

Qué cambia el 1 de diciembre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que adopta medidas urgentes sobre la función social de la vivienda, se publicó en el BOE el 7 de octubre y entró en vigor al día siguiente. Su artículo 7 cambia el IVA, pero «con efectos desde el 1 de diciembre de 2026»: el decreto-ley ya rige y las novedades del impuesto, todavía no. Para una reforma hay dos:

• Viviendas alquiladas. El 10 % se amplía a las obras en viviendas destinadas a arrendamiento como vivienda habitual, «cualquiera que sea la condición del arrendador». Hasta ahora, según la Agencia Tributaria, esas obras pagaban el 21 %, porque el propietario destinaba la vivienda al arrendamiento y no a su uso particular.
• Pago por banco. El 10 % queda condicionado a pagar la obra con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta a favor de la empresa. Es un requisito nuevo y vale también para las viviendas de uso particular.

Quién puede aplicarlo y qué se exige

La ley habla de «uso particular» de la vivienda, no de «vivienda habitual», salvo para las alquiladas. Estas son las condiciones:

• El cliente es persona física, no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para su uso particular. También valen las comunidades de propietarios y, desde diciembre, las viviendas alquiladas como vivienda habitual.
• La construcción o rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes de empezar la obra.
• Si la empresa aporta materiales, su coste no supera el 40 % de la base imponible, es decir, del importe de la operación antes de impuestos.
• Desde el 1 de diciembre de 2026, el pago se hace por banco.

Beneficios

El principal es pagar el 10 % en lugar del 21 % por la obra entera: si se respeta el límite de materiales, todo el trabajo tributa al tipo reducido. La Agencia Tributaria lo ilustra con un suelo de 10.000 €, de los que 3.000 € son materiales aportados por quien lo coloca: toda la obra va al 10 %.

La novedad suma otro beneficio: las obras en viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual podrán tributar al 10 % si cumplen el resto de requisitos.

Peligros

• El límite de materiales es de todo o nada. Si los materiales superan el 40 %, toda la obra pasa al 21 %. En el ejemplo oficial, una obra de 10.000 € con 5.000 € de materiales tributa entera al tipo general, y no se puede partir la factura entre materiales al 21 % y servicios al 10 %.
• Pagar en efectivo. Desde el 1 de diciembre de 2026, el 10 % depende del medio de pago: la ley enumera tarjeta, transferencia, cheque nominativo e ingreso en cuenta, y el efectivo no figura entre ellos.
• Firmar una declaración que no es cierta. El Reglamento del IVA (Real Decreto 1624/1992) permite que el cliente acredite con un escrito firmado, «bajo su responsabilidad», que no actúa como empresario o profesional, que usa la vivienda para uso particular y que han pasado los dos años. El destinatario que eluda, por acción u omisión culposa o dolosa, la correcta repercusión del impuesto responde solidariamente de la deuda y, si procede, de la sanción. El límite del 40 % no figura entre esas circunstancias.
• Obras que se quedan fuera. La Agencia Tributaria aplica el 21 % a la instalación de calefacción y al doble acristalamiento, porque «lo normal» es que los materiales superen el 40 %. También al mantenimiento de ascensores o calderas, a las piscinas y a las reparaciones cuyo destinatario jurídico es la aseguradora.
• Un decreto-ley pendiente de convalidar. La Constitución exige que el Congreso se pronuncie sobre cada decreto-ley, para convalidarlo o derogarlo, en los treinta días siguientes a su promulgación. El Real Decreto-ley 26/2026 tocaba esos mismos apartados de la ley del IVA y fue derogado por el Congreso (resolución de 2 de octubre); el texto consolidado del BOE «deja sin efecto» aquella modificación. Cuando escribimos este artículo, las fuentes oficiales consultadas no recogen la convalidación del 29/2026.

Qué significa en Madrid

El IVA lo regula una ley estatal y su ámbito de aplicación es «el territorio español»: las condiciones son las mismas en la capital que en cualquier municipio de la Comunidad de Madrid.

Si vas a cambiar las ventanas, mira antes el Plan Renove de ventanas en Madrid; y si la obra mejora la eficiencia energética, repasa las deducciones del IRPF por obras en Madrid.

Qué hacer ahora

• Pide el presupuesto desglosado: la factura tiene que reflejar el coste de los materiales aportados o que se respeta el límite del 40 %.
• Paga por banco, guarda los justificantes y firma la declaración solo si todo lo que dice es cierto.
• Si vas a alquilar la vivienda como vivienda habitual, o tu obra cruza el 1 de diciembre, consulta con un asesor fiscal.
• Comprueba en el BOE que el decreto-ley se convalida antes de contar con el cambio.

Lo que las fuentes no aclaran

Las páginas oficiales consultadas no explican qué régimen se aplica a una obra que empieza antes del 1 de diciembre de 2026 y acaba después, ni cómo se acredita que una vivienda se alquila como vivienda habitual. Esto es información general, no asesoramiento fiscal: para tu caso, consulta con tu gestor o asesor fiscal.

Fuentes

• Novedades de normativa 2026 (IVA) · Agencia Tributaria · consultada el 3 de noviembre de 2026
• Preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles · Agencia Tributaria · consultada el 3 de noviembre de 2026
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible · Boletín Oficial del Estado · consultada el 3 de noviembre de 2026
• Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (texto consolidado) · Boletín Oficial del Estado · consultada el 3 de noviembre de 2026
• Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido (texto consolidado) · Boletín Oficial del Estado · consultada el 3 de noviembre de 2026
• Constitución Española (artículos 78 y 86) · Boletín Oficial del Estado · consultada el 3 de noviembre de 2026

Este artículo es información general y divulgativa: no sustituye el asesoramiento de un técnico competente ni la consulta a la administración que corresponda. Las normas y las ayudas cambian: comprueba siempre el texto vigente en la fuente oficial.